R$ 186 mil de diferença. É o que separa as duas opções que o banco oferece quando você faz uma amortização extraordinária no financiamento do imóvel — e a maioria das pessoas escolhe sem fazer conta nenhuma. Com a Selic em 14,00% ao ano após o corte de 0,25 ponto do Copom em 6 de agosto de 2026, cada real amortizado num contrato antigo vale ouro. Vamos responder, uma a uma, as perguntas que chegam sobre o assunto.
"Fiz uma amortização de R$ 30 mil. Reduzo a parcela ou o prazo?"
Depende do que você quer: alívio agora ou economia total. Mas os números não são nem parecidos.
Pegue um contrato típico: saldo devedor de R$ 320 mil, 300 meses restantes, juros de 11% ao ano na Tabela Price — parcela na casa dos R$ 3.000. Amortizando R$ 30 mil:
- Reduzindo a parcela: ela cai cerca de R$ 280, para uns R$ 2.730. Somando tudo até o fim do contrato, a economia de juros fica perto de R$ 55 mil.
- Reduzindo o prazo: a parcela continua igual, mas o contrato encolhe de 300 para aproximadamente 210 meses. Sete anos e meio a menos pagando juros. Economia total: na faixa de R$ 240 mil.
A diferença entre as duas escolhas passa de R$ 180 mil no mesmo contrato, com o mesmo dinheiro. Isso acontece porque, ao cortar o prazo, você elimina justamente as parcelas finais — que são quase só juros acumulados. Faça a simulação com os números do seu contrato na calculadora de financiamento antes de assinar qualquer coisa.
"Então reduzir o prazo é sempre melhor?"
Matematicamente, quase sempre. Na vida real, nem sempre.
Se a parcela atual está apertando o orçamento — comprometendo mais de 30% da renda, por exemplo — reduzir a prestação compra fôlego. Orçamento estourado leva a atraso, e atraso leva a multa e juros de mora que devoram qualquer economia teórica. Na minha experiência, quem está no limite se sai melhor reduzindo a parcela primeiro e voltando a atacar o prazo quando a situação estabiliza. As duas estratégias não são excludentes: cada amortização é uma escolha nova.
"Posso usar o FGTS para isso?"
Pode, e é um dos melhores usos do fundo. As regras de 2026 permitem usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos, ou para abater até 80% do valor de 12 prestações consecutivas. Como o FGTS rende apenas 3% ao ano mais TR — muito abaixo dos juros de qualquer financiamento habitacional —, tirar o dinheiro de lá para abater uma dívida de 10% ou 11% ao ano é troca com vantagem clara.
Uma tática que funciona bem: usar o FGTS a cada 2 anos para reduzir prazo, e guardar 13º e sobras de caixa como reserva. Se apertar, a amortização seguinte vira redução de parcela.
"Meu contrato é SAC. Muda alguma coisa?"
Muda a intensidade, não a lógica. No SAC a amortização mensal é constante e a parcela já nasce decrescente, então o estoque de juros embutido nas parcelas finais é menor que no Price. Reduzir prazo continua economizando mais, mas a distância entre as duas opções diminui. Se você não sabe qual sistema é o seu — ou está decidindo agora — vale ler o comparativo entre Tabela Price e SAC e conferir quanto do bem você consegue pagar em cada cenário na calculadora de valor do bem.
"Com a Selic caindo, não é melhor investir o dinheiro em vez de amortizar?"
Essa é a pergunta certa — e a resposta está na comparação de taxas. O mercado projeta Selic a 13,75% no fim de 2026, segundo o Boletim Focus de agosto. Um CDB a 100% do CDI rende hoje algo próximo de 13,9% ao ano antes do imposto de renda; líquido, dependendo do prazo, fica entre 11% e 12%.
Se o seu financiamento cobra 9% ao ano (contratos antigos ou com subsídio), investir ganha. Se cobra 11,5% ou mais, amortizar ganha — e com a vantagem de ser um "retorno" garantido, sem risco e sem imposto. Compare a taxa de juros efetiva do seu contrato com o rendimento líquido que você conseguiria e decida com número, não com achismo. Para projetar o rendimento do dinheiro investido, use a calculadora de juros compostos.
"Existe hora errada para amortizar?"
Existe hora pior. Amortizar cedo vale mais: nos primeiros anos do contrato, quase toda parcela é juro, então cada real antecipado corta mais custo futuro. Nos últimos anos, as parcelas já são majoritariamente amortização, e o efeito encolhe. Também é hora errada quando você não tem reserva de emergência — dinheiro no saldo devedor não volta se o carro quebrar ou o emprego sumir.
O resumo prático: reserva primeiro, depois amortização com foco em prazo, e redução de parcela apenas quando o orçamento pedir socorro.
Valores e taxas citados refletem agosto de 2026 (Selic a 14,00% e projeções do Boletim Focus) e servem como ilustração educativa, não como recomendação financeira — cada contrato tem condições próprias.