R$ 9.900. Esse é o preço médio do metro quadrado residencial no Brasil em agosto de 2026, segundo o Índice FipeZap. Multiplique por um apartamento modesto de 55 m² e você chega a R$ 544.500 — o que transforma "juntar a entrada" numa meta de seis dígitos para a maior parte das famílias.
A boa notícia é que essa meta tem uma resposta numérica. Não é uma questão de disciplina, força de vontade ou dicas de economia doméstica: é uma conta de cinco passos que qualquer pessoa faz em vinte minutos. Vamos fazê-la.
Passo 1 — Defina o alvo, e aceite que ele se mexe
Trabalhe com um imóvel de R$ 540.000. A entrada mínima usual no crédito imobiliário é de 20%, o que dá R$ 108.000.
Só que esse número tem prazo de validade. Nos 12 meses encerrados em agosto de 2026, o FipeZap registrou valorização média de 5,49% nas 56 cidades monitoradas — acima da inflação oficial de 4,14% no mesmo período. Se o mesmo ritmo continuar, o apartamento de R$ 540.000 vai custar cerca de R$ 634.000 daqui a três anos, e a entrada de 20% sobe para R$ 126.782.
Guarde esse detalhe, porque ele muda tudo o que vem depois: você não está perseguindo um alvo parado.
Passo 2 — Escolha uma taxa que você vai realmente conseguir
Aqui é onde a maioria dos planos morre. As pessoas simulam com 1,5% ao mês porque o número deixa a planilha bonita, e depois investem em algo que rende metade disso.
O Copom manteve a Selic em 14,00% ao ano na reunião de 5 de agosto de 2026, e o CDI anda colado nela. Um CDB ou uma conta remunerada pagando 100% do CDI rendem, portanto, algo em torno de 13,9% ao ano brutos. Como o dinheiro da entrada vai ficar aplicado por mais de dois anos, o Imposto de Renda cai para a menor faixa, 15%, e sobra por volta de 11,8% ao ano líquidos — cerca de 0,93% ao mês.
Use essa taxa. Se quiser conferir quanto rende exatamente o produto que você tem hoje, o simulador de CDI faz a conta com o percentual do CDI que o seu banco paga, e este artigo detalha quanto rende 100% do CDI com a Selic a 14%, já com o IR descontado.
Passo 3 — Descubra o aporte mensal
Agora a pergunta fica objetiva: quanto preciso depositar todo mês para ter R$ 126.782 em 36 meses, rendendo 0,93% ao mês?
A calculadora de juros compostos responde de trás para frente em segundos. Testando valores, o aporte que fecha a conta é de R$ 2.979 por mês:
Repare na decomposição: dos R$ 126.687 acumulados, R$ 107.244 saíram do seu bolso e R$ 19.443 vieram dos juros. Em três anos, o rendimento cobre cerca de 15% da entrada. É pouco perto do que o marketing de investimentos costuma prometer, mas é exatamente o que a matemática entrega em prazos curtos — juros compostos precisam de tempo, e três anos ainda é o começo da curva.
Passo 4 — Teste o prazo antes de escolher
Aqui está o passo que quase ninguém dá. Em vez de fixar um prazo e aceitar o aporte que sair, faça o contrário: veja quatro prazos lado a lado, com o preço do imóvel corrigido em 5,49% ao ano.
| Prazo | Preço estimado do imóvel | Entrada de 20% | Aporte mensal necessário |
|---|---|---|---|
| 24 meses | R$ 600.920 | R$ 120.184 | R$ 4.491 |
| 36 meses | R$ 633.910 | R$ 126.782 | R$ 2.979 |
| 48 meses | R$ 668.712 | R$ 133.742 | R$ 2.221 |
| 60 meses | R$ 705.424 | R$ 141.085 | R$ 1.765 |
A leitura óbvia é que esperar mais alivia o mês: R$ 1.765 cabem em muito mais orçamentos do que R$ 4.491.
A leitura menos óbvia é o preço dessa escolha. Entre 36 e 60 meses, o aporte cai R$ 1.214, mas o mesmo apartamento fica R$ 71.514 mais caro, você financia um valor maior e ainda paga dois anos a mais de aluguel. Prazo curto é caro por mês; prazo longo é caro no total. Não existe opção sem custo, existe a opção que você consegue sustentar sem abandonar no oitavo mês.
Passo 5 — Simule a parcela antes de fechar a entrada
Juntar a entrada não é a meta. A meta é entrar num financiamento que caiba no orçamento pelos próximos 30 anos, e isso muda o tamanho da entrada que faz sentido.
Suponha que você chegue lá com os 20% e financie R$ 432.000. A Caixa pratica a menor taxa do mercado em 2026, 11,19% ao ano (os bancos privados rodam perto de 11,70%), o que equivale a 0,8878% ao mês. Em 360 parcelas pela Tabela Price, a calculadora de financiamento devolve:
- Parcela: R$ 4.001,51
- Total pago: R$ 1.440.544
- Juros: R$ 1.008.544
Sim: mais de um milhão de reais em juros, sem contar seguros obrigatórios e taxa de administração, que costumam somar de 4% a 8% ao valor da prestação. É por isso que vale calcular quanto cada real extra de entrada economiza. Neste contrato, cada R$ 10.000 a mais de entrada derrubam a parcela em R$ 92,63 e tiram cerca de R$ 23.300 do total pago.
Na minha experiência, quem monta a planilha da entrada sem simular a parcela descobre tarde demais que estava perseguindo o alvo errado — junta os 20%, é aprovado, e só então percebe que a prestação come metade da renda. Se o seu ponto de partida é a parcela que cabe no orçamento, faça o caminho inverso com a calculadora de valor do bem: informe a parcela, o prazo e a taxa, e ela devolve o preço de imóvel compatível.
O que fazer nesta semana
Três tarefas, nessa ordem: descubra o preço médio do metro quadrado no bairro onde você quer morar (a média nacional serve para o exercício, não para a decisão); simule a parcela do financiamento que sobraria e veja se ela cabe em até 30% da renda familiar; só então defina o prazo e o aporte da entrada.
Se a parcela não couber, o problema não é a entrada — é o imóvel. Melhor descobrir isso hoje, com uma calculadora aberta, do que daqui a três anos com o dinheiro na mão.
Valores de agosto e setembro de 2026: metro quadrado e valorização pelo Índice FipeZap, Selic definida pelo Copom em 5 de agosto de 2026, taxas de financiamento conforme divulgação dos bancos. Simulações não consideram seguros e tarifas, e este texto é informativo, não uma recomendação de investimento.